一方面，我國的商品房買賣合同存在缺陷；另一方面，還有大量的居民小區(qū)存在明確物業(yè)管理區(qū)域范圍的需求。這種條件下，由作為公信力的第三方出面協(xié)調劃分、登記和公開告知物業(yè)管理區(qū)域，是必要的。而這個第三方，只能是政府。

物業(yè)管理區(qū)域劃分與備案的重要性

——兼評廣州關于物業(yè)管理區(qū)域備案的規(guī)定

文/徐生鈺

于2014年5月1日起實施的《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)對于物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案、尤其是備案問題作了翔實的規(guī)定，讓人耳目一新。本文試圖簡要分析物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的重要性、我國目前法律法規(guī)的現(xiàn)狀和廣州市的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的重要性

關于物業(yè)管理區(qū)域的劃分

顧名思義，“物業(yè)管理區(qū)域”就是實施物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理是從建筑物區(qū)分所有權延伸出來的一項權利。建筑物區(qū)分所有權由建筑物的專有權、共有權和共同管理權組成。則物業(yè)管理區(qū)域，實質上就是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權實施的區(qū)域和范圍。從這個角度，物業(yè)管理區(qū)域的劃分意味著以下三層含義：

第一，物業(yè)管理區(qū)域說明了業(yè)主共有權的外延范圍。

如前所述，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權分為專有權、共有權和共同管理權。則物業(yè)管理區(qū)域范圍的大小，直接取決于、也反映了業(yè)主共有權范圍的大小。同樣的一個500戶的居民小區(qū)，如果占地面積為100萬平方米，則業(yè)主共有的范圍為100萬平方米；如果占地面積為200萬平方米，則業(yè)主共有范圍為200萬平方米。那么，他們的物業(yè)區(qū)域就應該分別是100萬平方米或者200萬平方米。反之，如果知道某個小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，則該區(qū)域也反映和說明該小區(qū)業(yè)主共有權的外延范圍。

第二，物業(yè)管理區(qū)域明晰了業(yè)主共有權和專有權的邊界。

物業(yè)管理在本質上就是物業(yè)公共區(qū)域的維護和管理，因此，從業(yè)主建筑物區(qū)分所有權有效實施的角度，物業(yè)管理區(qū)域的劃分不應僅限于共有權的外延范圍，還應該明晰具體對象和內容。也就是說，物業(yè)管理區(qū)域的劃分不僅要明確物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍(即東西南北四個方向的邊界)，還應該對小區(qū)內共有的道路、綠地、車庫、設備設施等其他公共場所加以明晰。一個物業(yè)管理區(qū)域，除了極少數(shù)特殊情況外，一般是由共有部分和專有部分組成的。在共有部分明晰的情況下，剩余的就是專有部分。這樣，物業(yè)管理區(qū)域的劃分意味著明晰了區(qū)域內業(yè)主共有權和專有權邊界。

第三，物業(yè)管理區(qū)域反映了業(yè)主共同管理權的成員資格。

在建筑物區(qū)分所有權范圍確定，共有權與專有權邊界清晰的情況下，物業(yè)管理區(qū)域的劃分，反映了能夠行使該區(qū)域共同管理權的是區(qū)域內的所有業(yè)主——專有權所有者。同一個物業(yè)管理區(qū)域，必須成立統(tǒng)一的業(yè)主自治組織，進行統(tǒng)一管理。

從這些含義可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理區(qū)域的明晰劃分意義重大。表現(xiàn)在：

第一，有利于避免物業(yè)管理區(qū)域內外的矛盾糾紛，即不同物業(yè)管理區(qū)域間的矛盾糾紛。

第二，有利于避免業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)以及其他業(yè)主之間的矛盾糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內共有和專有部分的邊界不清，是引起上述主體之間眾多沖突的根源，如果物業(yè)管理區(qū)域的劃分能夠清晰界定建筑物區(qū)分所有權的專有部分和共有部分，就可以避免這方面的矛盾糾紛。

第三，有利于整個小區(qū)的有效管理。物業(yè)管理區(qū)域不是越大越好，也不是越小越好。其劃分應該以業(yè)主自治權利的有效行使、進而提高整個物業(yè)管理區(qū)域管理效率為依據(jù)。因此，合理的物業(yè)管理區(qū)域劃分，必將有利于整個小區(qū)的有效管理。

關于物業(yè)管理區(qū)域的備案

第一，商品房買賣合同是新物業(yè)管理區(qū)域范圍的有效證明。

一般來說，新的建筑物建成銷售時，在買賣合同當中，必須翔實、具體地列出該建筑區(qū)劃的四至范圍以及內部的共有部分和專有部分。因此，物業(yè)管理區(qū)域是商品房銷售合同的一個不可或缺的組成部分。但是由于種種原因，我國住房建設企業(yè)在其銷售合同中，對這一部分總是有意無意加以忽略或模糊。結果，商品房銷售合同不僅沒有成為物業(yè)管理區(qū)域劃分的依據(jù)和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源。

第二，政府部門備案、公告制度是中國目前不可或缺的形式。

除了新建的建筑物，住房制度改革過程中，原來大量沒有物業(yè)管理的住宅小區(qū)需要引進物業(yè)管理，所以，大量的老舊小區(qū)存在重新劃分物業(yè)管理區(qū)域的問題。同時，現(xiàn)實中也有已建成的住宅區(qū)具有合并或分拆物業(yè)管理區(qū)域的需求。

因此，一方面，我國的商品房買賣合同存在缺陷；另一方面，還有大量的居民小區(qū)存在明確物業(yè)管理區(qū)域范圍的需求。這種條件下，由作為公信力的第三方出面協(xié)調劃分、登記和公開告知物業(yè)管理區(qū)域，是必要的。而這個第三方，只能是政府。

我國現(xiàn)有法律法規(guī)對物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的規(guī)定

對于物業(yè)管理區(qū)域的劃分，我國《物業(yè)管理條例》第九條給了原則性的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！蔽飿I(yè)管理區(qū)域備案的問題《物業(yè)管理條例》并沒有提及。

在《物業(yè)管理條例》原則性規(guī)定的情況下，有些省、市專門制定了物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關法律法規(guī)。如《陜西省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》、《福建省物業(yè)管理區(qū)域劃分和首次業(yè)主大會業(yè)主投票權確定辦法》、《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》、《福州市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》等。有些省市在綜合性的物業(yè)管理法規(guī)中對物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案進行了專門規(guī)定。如《江蘇省物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等都有一章的內容是針對物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案的。

從《物業(yè)管理條例》到各省市的相關法律法規(guī)，雖然都涉及到物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案問題，但是，整體上看，存在以下問題：

第一，重視物業(yè)管理區(qū)域的劃分，忽略備案和公開公告。

如前所述，國務院《物業(yè)管理條例》第九條對物業(yè)管理區(qū)域的劃分給了原則性規(guī)定，對于備案和向業(yè)主以至社會公開的事情，沒有提及。而《陜西省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》、《福建省物業(yè)管理區(qū)域劃分和首次業(yè)主大會業(yè)主投票權確定辦法》和《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》作為專門為物業(yè)管理區(qū)域劃分出臺的法規(guī)，對于物業(yè)管理區(qū)域的劃分方法、標準和依據(jù)等都進行了細致的規(guī)定，而關于備案和公開公告的事項，雖然都有所提及，但都是一筆帶過，沒有規(guī)定具體如何備案的問題，操作性很差。如《陜西省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》第八條規(guī)定：“區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，并報所在地市房地產(chǎn)行政主管部門備案?！薄短旖蚴形飿I(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》第八條規(guī)定：“新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由市房地產(chǎn)管理局在前期物業(yè)管理備案時認定?！?/SPAN>

第二，重視物業(yè)管理外延范圍和邊界，忽視內部共有和專有部分的劃分。

前文已經(jīng)提及，物業(yè)管理是建筑物區(qū)分所有權延伸出來的一項權利，其本質是物業(yè)公共區(qū)域的維護和管理。物業(yè)管理區(qū)域的外延范圍明確雖然很重要，但是，物業(yè)管理區(qū)域內共有部分和專有部分邊界不清，物業(yè)管理的對象仍然沒有明確?，F(xiàn)有的法律法規(guī)，除了《江蘇省物業(yè)管理條例》第九條粗略地提及物業(yè)管理區(qū)域內共有和專有的劃分問題外，很少有提及。上述條款規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。”

《辦法》關于物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的規(guī)定

對于物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案，2001年施行的《廣州市物業(yè)管理辦法》幾乎沒有提及。2009年修訂后施行的《廣東省物業(yè)管理條例》雖然專門用一章內容規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案問題，但是也只有三條，屬于原則性規(guī)定。

2014年5月1日實施的《辦法》亮點很多，其中有關物業(yè)管理區(qū)域的劃分和界定方面，用一章內容從物業(yè)管理區(qū)域的劃分到備案進行了詳細規(guī)定，許多內容值得借鑒：

第一，對物業(yè)管理區(qū)域的備案進行了翔實的規(guī)定。

《辦法》從第十一條到十五條，對物業(yè)管理區(qū)域備案的程序、時間、不同情況下（前期物業(yè)招標、已實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案、沒有實施物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域拆分等）所需備案材料進行了細致規(guī)定。這是目前國內相關法律法規(guī)中絕無僅有的，大大提高了物業(yè)管理區(qū)域備案的可操作性。

第二，明確了物業(yè)管理區(qū)域內的共有部分。

在《辦法》第十六條，實際上明確了物業(yè)管理區(qū)域內的共有部分，包括：(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；(二)公共場所、公共綠地的面積和位置；(三)公共車位數(shù)量和位置；(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬；(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置；(六)共用設施設備名稱及權屬；(七)其他需要明示的場所和設施設備。相對于《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，該條款更加細致全面。

第三，強調了商品房買賣合同對于物業(yè)管理區(qū)域劃分的重要性。

同樣在第十六條，《辦法》規(guī)定“新建物業(yè)出售時，建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示?！比绻唐贩抠I賣合同明晰地列出業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的專有部分和共有部分，物業(yè)管理區(qū)域的劃分將十分明顯。但是，針對目前我國商品房銷售合同的缺陷，《辦法》要求把明晰劃定的物業(yè)管理區(qū)域作為商品房買賣合同的組成部分，實際上變相杜絕了開發(fā)企業(yè)故意造成合同標的模糊，試圖從中獲利的企圖。同時，也顯示出商品房買賣合同對于物業(yè)管理區(qū)域劃分的重要性。

總之，《辦法》這些規(guī)定在一定程度上彌補了廣州甚至整個中國在物業(yè)管理區(qū)域劃分以及備案方面的缺陷，必將有利于減少現(xiàn)實中由于物業(yè)管理區(qū)域不明確造成的矛盾糾紛。

盡管如此，有關物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案，仍有幾個問題需要慎重對待：

第一，如前所述，物業(yè)管理是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權延伸出來的一項權利。相對于物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案，業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的明晰界定并依法登記，才是從根本上解決物業(yè)管理矛盾和糾紛的出路。舍棄產(chǎn)權明晰和登記而側重于物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案，一定程度上有本末倒置的味道。

第二，對于物業(yè)管理區(qū)域的劃分，包括《辦法》在內的中國相關法律法規(guī)，都過分依賴政府、建設單位和物業(yè)企業(yè)而忽略作為建筑物區(qū)分所有權主人的業(yè)主，而實質上，物業(yè)管理區(qū)域的合并還是拆分，決策權應該在業(yè)主手里。

第三，關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的共有部分，《辦法》也是采取羅列的方法，實際上，建筑物區(qū)分所有權的共有部分是用羅列法所無可窮盡的，這也意味著沒有羅列出的共有部分會成為矛盾糾紛的導火索。因此，給出科學、合理的判定建筑物區(qū)分所有權共有部分和專有部分的標準才是關鍵。

【本研究受江蘇省社科基金(11GLB006)、中國博士后科學基金（2013M540427）、江蘇省博士后科研資助計劃（1301013C）、南京理工大學經(jīng)管院青年教師科研基金（JGQN1302）的資助?！?/SPAN>

原載于《現(xiàn)代物業(yè)•新業(yè)主》2014年第5期/總第289期